个人住房商业贷款利率“折上折”：一线城市降至2.9%

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房贷利率价格“感人”，自LPR年内第二次调整后，个人住房商业贷款利率持续下降，不少城市部分银行从“3.0版本”步入“2.0版本”。目前一线城市中，广州首套房贷利率最低已经可以做到2.9%，该利率水平已经逼近公积金贷款利率的2.85%，公积金“不香了”。

一线城市首套房贷利率低至2.9%

7月22日，最新一期LPR报价出炉，1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点，分别由3.45%、3.95%调整为3.35%、3.85%。随着LPR下调，多地商业银行的房贷利率也随之跟进调整。

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强二线城市中，苏州个人住房商业贷款利率调整一直走在最前面。今年以来，苏州已经进行了多轮调整。在今年6月上旬，苏州主流银行首套房贷利率是3.25%，部分银行是3.15%。6月下旬开始，苏州首套房贷利率继续下降，主流银行低至3.05%。进入8月之后，这一数据进一步下降，目前苏州个人住房首套房贷利率低至2.95%，大部分银行都可以做。

佛山也是我国首套房贷利率较低的城市之一。目前，佛山首套房主流的房贷利率是3.05%。不过有汇丰银行的工作人员表示，目前最低可以做到2.9%，但是要看贷款额度，需要在150万元之上，如果额度低于150万，利率在2.95%-3.0%之间。二套利率，各大银行有所不同，普遍执行LPR-50bp，即3.35%；其中，最低的是佛山农商银行，做到与首套持平的3.05%。

在南京，六大国有银行的首套房贷利率最低为3.05%，二套房贷利率最低也降至3.05%，一二套房的利率已经同步。

一线城市中，广州的房贷利率调整一直“遥遥领先”，根据房卫士的统计，目前广州国有大行的房贷利率仍在3%之上，中农工建的首套房贷利率为3.1%，交行为3.15%，二套房则有较大分化，建行最低，为3.4%，其余大行则是3.7%。

目前广州有3家银行的首套房贷利率可以做到3%之下，两家为外资行，分别是汇丰银行和渣打银行，其中汇丰银行最低，首套房贷利率可以低至2.9%。二套房贷则可以做到3.15%，和部分银行的首套房贷持平。

渣打银行和广州银行的首套房贷利率为2.95%，略高于汇丰银行，但是也属于较低水平。不过二套房贷则差距较大，渣打银行为3.45%，而广州银行则是3.7%。

据融360数字科技研究院监测，截至7月底，在年内LPR二次下调后，45个重点城市首套房贷款平均利率为3.29%，二套房贷款平均利率为3.71%。45个重点城市中，首套房贷主流利率在3.05%~3.2%之间的城市有13个，主流利率在3.24%~3.4%之间的城市有22个；主流利率在3.45%~3.85%之间的城市有10个。

合意的房贷利率在什么水平？

房贷利率新低“月月见”，何时是底也是普通购房者目前最为关切的问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，商贷利率的下限不好判断，从国际惯例来看，高的时候可以很高，低的时候可以很低，1%也不足为奇。“从目前来看，房贷利率仍有继续下降的趋势和空间，只是速度快慢而已。通常来说，房贷利率至少要降到与无风险利率齐平，大概在2.5%左右，居民才有意愿贷款买房。如果比无风险利率还要高，贷款买一个价格不稳定甚至下跌的资产，在购房者看来是不划算的。”

不过李宇嘉也认为房贷利率的下调仍需要一段时间，毕竟目前息差已经创历史新低，银行盈利锐减，一味的下调，银行有可能“赔本赚吆喝”。因此下调会走一步看一步，房贷利率的下调也会传导到银行存款，以及理财身上，从这个角度来看，未来银行存款以及理财的收益也有继续下滑的空间。

合意的房贷利率到底在什么水平？长江证券研究员刘义分析认为，四个参照系至关重要：一是上半年GDP平减指数同比约-0.9%，广义的房贷实际利率仍有4%左右，并不算低；上半年70城二手房价格指数累计下跌4.5%，狭义的房贷实际利率仍处于历史高位，与2014年周期低谷接近；三是房贷利率折扣是体现政策力度的关键指标，当前全国平均房贷利率相较于基准的折扣已跌破9折，虽低于2012年和2016年，但仍显著高于2008年。当前的定存利率是否已凸显住房投资价值？最新的1年期和3年期定存利率分别为1.35%、1.75%，1年期和3年期国债收益率分别约为1.5%、1.7%，1年期定存利率已低于北上深的租售比，3年期定存利率也基本接近，但住房在本质上仍属风险资产，理应有一定的风险补偿，即租售比在正常情况下高于定存和国债利率是应该的，尤其当前阶段还要考虑房价下跌风险。

公积金不再是“香饽饽”

存款利率一降再降，几乎逼平公积金利率。据悉，当前各城市的个人住房公积金主要按照中国人民银行5月份调降后的贷款利率执行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。多位业内人士均认为，未来主流房贷利率持续下行的趋势大概率不会发生改变，或将进一步逼近公积金贷款利率，这也可能会反推公积金贷款利率下调。

“最低的首套房贷利率，一般银行都会要求纯商业贷款，很少能组合贷，现在两者差距不大，我就选择了纯商业贷款。总的来说由于商贷贷款额度更高，所以算下来，支付的总利息，可能纯商贷更划算。”近期购房的李小姐表示。

广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源在接受记者采访时表明，相对于商业贷款，公积金的优势越来越不明显了。当前公积金贷款利率是2.85%，商业的贷款利率最低去到了2.9%，两者差别不大，而申请组合贷款，则商业部分的利率最低需要2.95%甚至更高。故而对于优质客户来说，申请纯公积金贷款额度不够，申请组合贷款利率还不如申请纯商业贷款更划算。

郑大源认为，公积金还存在几个缺点也制约了居民申请公积金的热情：一是公积金不接受挂售，挂售后需要算二套，纯商业则支持挂售，物业挂售后，仍可以算作首套；二是首付比例不同。公积金首套的首付是2成，纯商业贷款则首付1.5成，很显然纯商业贷款对于首付紧张的居民来说，更为友好；三是公积金的贷款额度有限，如果申请组合贷，则贷款利率可能会出现上浮；四是公积金的申请次数有限制。

不过融360数字科技研究院分析师艾亚文认为，首套商贷利率下限可能进一步下探，逼近甚至低于公积金贷款利率，这也可能会反推公积金贷款利率下调。