公募REITs二级市场缩量回调 又有两单产品正式获批

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每经记者 李 蕾    每经编辑 肖芮冬    

《每日经济新闻》获悉，上周公募REITs二级市场表现平淡，有缩量回调的趋势，进一步向上或向下或都缺乏驱动，短期内或以盘整为主。

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Wind数据显示，上周中证REITs指数下跌0.77%，REITs总指数下跌0.29%，产权REITs指数下跌0.44%，经营权REITs指数下跌0.08%。

在全市场已上市的36只产品中，上周仅有15只环比上涨，环比下跌的产品则超过半数，达到21只。其中有11只跌幅超过1%，连续上涨7周的嘉实物美REIT收跌3.43%，或因部分分红交易、打新资金止盈造成；场内除息的建信中关村REIT则收跌2.64%。

行业层面，近期又有两单产品正式获批，分别为华夏特变电工新能源REIT和华泰宝湾物流REIT。今年以来公募REITs常态化发行提速，目前仍有多只产品处于问询反馈通过等阶段，为未来进一步扩容提质奠定基础。

向上或向下都缺乏驱动？

经历短暂回暖后，上周公募REITs二级市场开启了缩量回调模式。

从整体表现来看，中证REITs指数下跌0.77%，REITs总指数下跌0.29%，产权REITs指数下跌0.44%，经营权REITs指数下跌0.08%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数0.61个百分点，跑输中证全债指数0.43个百分点，跑输南华商品指数2.31个百分点。

在不同底层资产类型方面，来自中金公司的数据显示，上周产权REITs流通市值加权总回报为-0.64%，场内除息的中关村REIT收跌2.64%，连续上涨7周的物美REIT收跌3.43%，或因部分分红交易、打新资金止盈造成。经营权REITs流通市值加权总回报为-0.65%，嘉实中国电建REIT领涨3.05%，相对发行价已累计上涨22.47%。

板块层面，消费和保障性租赁住房板块展现相对韧性，仓储物流板块领跌，各板块总回报指数涨幅分别为+0.42%（消费）、+0.17%（保障房）、-0.24%（环保）、-0.36%（能源）、-0.37%（产业园）、-0.83%（高速公路）、-1.71%（仓储物流）。

具体产品方面，根据Wind数据，全市场已上市的36只产品中，上周环比上涨的仅有15只。其中，嘉实中国电建清洁能源REIT、国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT领涨，涨幅分别为3.05%、2.16%和1.35%。

环比下跌的产品则超过半数、达到21只，其中跌幅超过1%的有11只。嘉实物美消费REIT、建信中关村REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT领跌，周内涨幅分别为-3.43%、-2.64%和-2.04%。

平安证券在研报中指出，上周REITs或较为平淡，以观望为主，进一步向上或向下或都缺乏驱动，或以盘整为主。

一方面，REITs指数在5月10日小幅突破3月高点之后即回调，这一价格水平REITs上行或有阻力，需要更强的利好方可突破；且一季报显示，REITs业绩边际下滑。但另一方面，估值择时指标仍指向REITs低估，叠加高分红资产稀缺，REITs也很难大幅下行。此外，一季报已披露完毕，各个券也陆续完成分红，市场又将进入事件空窗期。“接下来两周，如无突发事件，预计REITs市场整体平淡，可关注REITs储备项目的发行进展。”

常态化发行进一步提速

公募REITs常态化发行仍在加速推进，上周又有产品通过审核。

近日，公募REITs市场迎来5月以来首次扩容。根据证监会和交易所披露，华夏特变电工新能源REIT、华泰宝湾物流REIT近日正式获得监管准予注册的批复。

公开资料显示，华夏特变电工新能源REIT是我国首单民营企业投资清洁能源REITs项目，同时也是新疆维吾尔自治区的首只新能源公募REITs。

该项目底层资产是位于新疆维吾尔自治区哈密市伊州区的哈密光伏发电项目，原始权益人和运营管理机构为特变电工新疆新能源股份有限公司（以下简称特变电工新能源公司），专项计划管理人是中信证券，基金管理人是华夏基金，基金托管人为中国农业银行股份有限公司。

华泰宝湾物流REIT的发起人及运营管理机构宝湾物流控股有限公司（以下简称宝湾物流）是中国南山集团旗下的综合物流运营机构。底层资产包括天津宝湾物流园、南京宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园3个仓储物流园区，选址均位于经济发达的京津冀及长三角地区交通枢纽地区。

《每日经济新闻》记者统计发现，随着这2只公募REITs获批，今年以来公募REITs获批的产品数量已经达到6只，显示出公募REITs常态化发行的提速。同时，还有超过10只产品处于问询反馈通过等阶段，为未来进一步扩容提质奠定良好基础。

除了获批的产品，上周上交所还针对首单孵化器REIT——招商科创孵化器REIT项目出具了反馈意见，监管的关注点主要集中于基础设施项目运营情况和项目估值合理性等两方面。中信建投证券指出，本次问询的关注点更加细化，尤其估值方面结合招商科创孵化器REIT的租金取值、增长率、出租率、折现率等数据，针对核心估值参数的合理性、充分性等内容作出细致的问询，延续了此前压实REITs一级估值的思路。

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